전세보증금 돌려받기 전세권 설정 vs 전세보증금 반환보증보험 가입 비교 주의사항

전세 계약이 끝날 무렵이 되면 가장 큰 걱정 중 하나가 바로 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있을까 하는 문제입니다 특히 최근 몇 년 사이에 부동산 경기 침체와 깡통전세 역전세난 등의 이슈가 불거지면서 세입자의 보증금 반환 리스크는 날이 갈수록 커지고 있습니다

전세보증금 돌려받기

오늘은 세입자가 전세보증금을 안전하게 돌려받기 위한 대표적인 두 가지 방법 전세권 설정과 전세보증금 반환보증보험 가입을 상세히 비교하고 비용과 절차 상황별 추천까지 모두 짚어보겠습니다

1. 전세보증금 반환 방법 두 가지

1-1. 전세권 설정이란?

전세권 설정은 법적으로 임차인이 등기부등본에 전세권자로 기재되어 권리를 주장할 수 있게 하는 제도입니다 즉 말 그대로 해당 부동산에 대한 물권(물리적 권리)을 갖는 것입니다

•우선변제권 확보 가능

•전입신고·확정일자 없이도 대항력 발생

•계약 종료 후 보증금 미반환 시 곧바로 경매 신청 가능

가장 큰 장점은 계약 종료 이후 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 소송 없이도 바로 경매절차에 들어갈 수 있다는 점입니다 일반 임대차계약에서는 소송 판결 강제집행까지 절차가 오래 걸리지만 전세권자는 바로 채권자로서 경매 청구가 가능합니다

1-2. 전세보증금 반환보증보험이란?

반환보증보험은 보증보험회사(대표적으로 HUG나 SGI 서울보증)가 임차인의 보증금을 보장해주는 상품입니다 세입자는 보증금을 지키기 위해 일정 보험료를 지불하고 가입하게 되며 임대인이 보증금을 제때 반환하지 않으면 보증기관이 대신 보증금을 지급합니다

•경매 없이 보증기관을 통해 직접 반환

•보증회사가 임대인을 대신하여 보증금 지급 후 구상권 행사

•가입조건과 심사 절차 존재

2. 비용 비교: 전세권 설정 vs 보증보험 가입

보증금을 돌려받기 위해 두 방법을 선택했을 때 가장 현실적인 고민 중 하나는 얼마나 비용이 드는가 입니다

2-1. 전세권 설정 비용

전세권 설정은 등기소에 직접 신청하거나 법무사를 통해 진행할 수 있습니다 비용은 아래와 같이 구성됩니다

•등록면허세: 전세금의 0.24%

•지방교육세: 등록면허세의 20%

•법무사 수수료: 20~30만원 내외 (직접 신청하면 생략 가능)

•등기촉탁수수료 등 기타 비용 포함

예시) 전세보증금이 2억원인 경우

•등록면허세: 약 48만원

•총비용: 50만원 내외 (직접 신청 기준)

•법무사 대행 시: 70~80만원 수준

2-2. 전세보증금 반환보증보험료

보증보험은 보증금과 보장기간에 따라 보험료가 산정됩니다 기준은 보통 다음과 같습니다

•2억원 기준, 2년 보장 시 약 58만원

•할인 조건(신혼부부, 다자녀, 저소득가구 등) 충족 시 최대 60% 할인 가능→ 약 23~35만원 수준

따라서 할인 대상이 된다면 보증보험이 훨씬 저렴합니다 그러나 일반 단독세대나 소득이 높은 가구는 전세권 설정과 비슷하거나 오히려 더 높은 비용이 들 수 있습니다

3. 절차 비교와 주의사항

3-1. 전세권 설정 절차

1.계약 체결 후 전세권 설정 합의

2.임대인의 동의 필요 (강제 설정 불가)

3.등기소에 서류 제출 (전세계약서 인감증명 주민등록증 등)

4.등기 완료 후 등기부등본 확인

주의사항

•임대인이 동의하지 않으면 설정 불가

•전입신고를 하지 않으면 점유 요건이 없어 대항력 상실 가능성 존재

3-2. 보증보험 가입 절차

1.보증기관 홈페이지 또는 중개업소 통해 신청

2.건물 조건 임대인 신용도 등 심사

3.승인 후 보험료 납부 및 증서 발급

4.보증기간 중 문제 발생 시 신청하여 보증금 반환 청구

주의사항

•임대인의 세금체납 건물 등기상 하자(압류 등) 있으면 가입 거절

•일부 다세대주택이나 미등기건물 등은 가입 불가

4. 상황별 더 안전한 방법은?

이제 많은 분들이 궁금해하실 핵심 질문으로 넘어가 보겠습니다

전세권 설정이 유리한 경우

•임대인의 동의를 쉽게 받을 수 있는 경우

•법인 임차인 전입신고가 불가능한 경우

•보증보험 가입이 거절된 경우

•주택이 시세보다 많이 낮게 거래된 전세(깡통전세 가능성 높음)

전세보증보험이 유리한 경우

•임대인이 보증금 반환을 지체할 우려가 있는 경우

•보증금을 바로 받고 싶은 경우 (경매 절차 생략)

•신혼부부 청년 다자녀 등 보험료 할인 대상

•임대인과의 관계상 전세권 설정이 껄끄러운 경우

결론적으로, 조건이 충족된다면 전세보증금 반환보증보험 가입이 보증금 회수에 있어 더 현실적이고 빠르며 안전한 방법이라 할 수 있습니다 다만 보험 가입이 어려운 경우에는 전세권 설정이 유일한 선택지가 될 수도 있습니다

5. 둘 다 할 필요 있을까?

간혹 보증금을 더 안전하게 보호하기 위해 전세권 설정도 하고 보증보험도 들 수 있나요 라는 질문을 받습니다 이론상 둘 다 할 수는 있습니다

하지만 현실적으로는 이중 비용이 발생하며 보증보험 가입을 위한 심사에서 전세권 설정이 문제로 작용할 수도 있습니다

따라서 목적이 보증금을 안전하게 돌려받는 것이라면 둘 중 하나만 선택해도 충분합니다

•보증보험이 가능하면 그것만으로도 충분히 안전

•불가할 경우 전세권 설정을 고민

전세보증금은 수천만 원에서 억 단위에 이르는 중요한 자산입니다 단 한 번의 실수나 무지로 인해 수년간 모은 자산을 잃는 사례도 적지 않습니다 전세권 설정이든, 보증보험 가입이든 상황에 맞는 전략과 준비가 중요합니다

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